不動産のさまざまな売却方法を知ろう
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株式会社Findは、宮城県仙台市にある不動産会社です。当社はまつざか行政書士事務所と連携し、法律や税金に関する複雑な手続きもワンストップでスムーズに進めます。ここでは、ローンが残っていている状態で不動産を売却する方法や、任意売却のメリットなどを紹介。離婚時の不動産トラブルへの対処法や収益物件の売却方法についても触れているので、不動産のさまざまな売却方法を知る参考にしてください。
ローンが残っている不動産の売却
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「住宅ローンの返済が滞っている」
「督促状を受け取ってしまった」
「離婚するのでローンを返せなくなった」
こんなお悩みはありませんか？ ローン返済のめどが立たないと分かったら、早めに任意売却を検討しましょう。
任意売却って何？
住宅ローンを組んで不動産を購入すると、金融機関によって抵当権が設定されます。ローンの返済が滞ると、金融機関は抵当権を行使して不動産を差し押さえ競売にかけることに。これにより、残債の回収を図るのです。ただし、競売にかけられると、相場よりもかなり低い価格で売却されることになります。そして、一度競売にかけられると、その後は強制的に売却・退居という流れになるのです。
「競売になるくらいなら、その前に売却したい！」と思う方もいるでしょう。しかし、抵当権はローンを完済するまで外せません。なので、何も対策ができないうちに不動産が競売にかけられてしまうこともあるのです。
そんなとき選択肢に上がってくるのが、任意売却という方法です。任意売却なら、競売を回避して自分の意思で不動産を売却できます。不動産会社がお客様と金融機関の間に入り、条件交渉なども行いながら一般的な売買取引を進めてくれるのもメリットです。
こんなに違う！競売と任意売却
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 競売 | 任意売却 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 裁判所の決定する売却基準価格で強制的に売却されるため、市場価格より低くなる。 | 一般市場で売却できるため、相場価格に近い売却金額に。 |
| 残債 | 売却価格が下がる分、多くの残債が残ることも。 | 少しでも高く売却することで、残債を大幅に減らせる可能性がある。 |
| 返済方法 | 交渉ができず、基本的に一括返済となる。 | 交渉により分割返済も可能。無理のない返済計画を組める。 |
| 立ち退き | 買主が決まり次第、強制退去となることも。 | 強制退去とはならず、引き渡し時期も交渉可能。 |
| 引っ越し | 売却代金はすべて返済にあてられるため、引っ越し費用は捻出不可。 | 交渉により、引っ越し費用を捻出できることも。 |
| その後の生活 | 新生活に必要な資金を確保するのは困難。 | 新生活の準備金を確保し、生活の目途を立てられる。 |
| プライバシー | 競売情報は新聞などで公開されるため、周囲に知られることも。 | 周囲の人に知られないよう、プライバシーに配慮して販売活動を進められる。 |
要注意！任意売却には期限がある
売主にメリットの多い任意売却ですが、実は期限があります。一般的に、ローンを滞納し3ヶ月ほどすると督促状や一括弁済通知が届くようになり、4ヶ月頃には競売開始の通知が届きます。このタイミングから4～5ヶ月後には競売が始まりますが、まだ任意売却に舵を取れる余地があります。滞納から5ヶ月以上経つと裁判所から執行官が来て、自宅の調査を開始。この時点でも任意売却ができる可能性は残されていますが、任意売却ができる最後のラインと言えるでしょう。
これより後のタイミングになると競売が開始され、任意売却は不可能になります。そうなる前に、任意売却を検討することが重要です。
離婚による不動産トラブル
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離婚時、不動産を所有している場合は、これをどう処理していくかが大きな問題となるでしょう。基本的に、取るべき手段としては「どちらかが住み続ける」「売却する」「賃貸経営にシフトする」の3つが挙げられます。
| どちらかが住み続ける | 子どもがいる場合などに多い選択。 |
|---|---|
| 売却する | 仲介売却、不動産買取などで自宅を売却・現金化する。 |
| 賃貸経営にシフト | 賃貸物件として活用し、継続的な収入を得る。 |
売却のメリット
スムーズな財産分与が可能に
離婚時の財産分与では、夫婦が婚姻生活中に協力して築いた財産を、それぞれの貢献度に応じて分配することになります。しかし、それまで一緒に住んでいた家は物理的に分けることができません。その場合、これを売却して現金化すると、スムーズな財産分与が可能になるでしょう。
連帯債務・共有名義などが解消されることに
離婚後に、不動産の名義人と連絡が取れなくなることもあります。その結果、「家を売りたいのに売れない」「名義人によるローン返済が滞り、連帯保証人の元妻（夫）が返済を求められる」といったトラブルが起こることも。不動産を売って住宅ローンを完済しておけば、連帯債務・共有名義などの関係が解消され、トラブルを防げます。
離婚時に住宅ローンの残債があるなら…
ローンの残高が売却額より小さい「アンダーローン」の状態であれば、一般的な仲介売却が可能です。しかし、住宅ローンの残債が売却額を上回る「オーバーローン」となっている場合、通常の仲介売却では不動産を売却できません。任意売却の手続きに移行する必要があるので注意しましょう。
賃貸管理について
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当社では、賃貸管理の提案も可能です。「賃貸経営を検討しているが、管理に手が回らない」「収益を最大化するためにはどうすべき？」という方は、ぜひ当社までご相談ください。
賃貸管理サービスのメリット
すべてプロにお任せください
入居者の窓口業務、家賃徴収といった基本業務のほか、物件の修理・修繕、清掃、敷金精算、退去後のリフォームまで、すべてプロの不動産管理会社にお任せいただけます。面倒な手続きから解放されることで、気持ちの面でも負担が軽くなるでしょう。
収益物件の売却について
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当社では、さまざまな収益物件の売却にも対応しています。賃貸管理にも対応しているため、お客様の総合的なサポートも可能です。売却の場合も、当社から買主に賃貸管理を提案できるため、よりスムーズな物件売却を目指せます。
収益物件を売却するメリット
収益物件を売却する大きなメリットは、利益と損益を確定できる点です。収益物件に借り手がいる間は家賃収入が得られますが、一方で建物の修繕費、設備交換費などのコストが発生します。ローンが残っていれば金利上昇も大きなリスクとなるでしょう。収益物件を売却するとこうしたコスト・リスクがなくなるため、利益と損益が確定します。また、現金が得られる点や売却益をローン返済などにあてられる点もメリットと言えるでしょう。
収益物件売却の注意点
収益物件を売却すると、家賃収入もなくなります。賃料が安定して得られている収益物件を所有しているなら、売却するよりも活用したほうがメリットは大きいでしょう。
不動産売却には時間がかかる点にも注意が必要です。とくに、高値売却を希望して仲介売却を選択する場合、買主が見つかるまでに数ヶ月以上かかる場合もあります。リフォームを行ってから売るような場合は、さらに時間がかかるでしょう。このように、すぐに現金化てきない点は注意すべきポイントです。
不動産売却に関することはお気軽にご相談ください
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「離婚するけれど、持ち家の処分方法が決まっていない」「ローン残債を払えない」「賃貸経営がうまくいかず困っている」「利益が少ない収益物件は売るべき？」など、不動産に関する悩みは、人によってさまざまです。「どうすれば良いか分からない！」と悩んだ場合は、ぜひFindまでご相談ください。当社はまつざか行政書士事務所と連携することで、法律や税金に関する複雑な手続きもワンストップで進められます。どんなお悩みでもかまいません。お客様の大切な資産である不動産を有効活用できるよう、当社は全力でサポートします。